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El mercado inmobiliario estadounidense tuvo un año verdaderamente bueno. Las ventas de viviendas en Estados Unidos alcanzaron el nivel más alto en 15 años, con un estimado de 6 millones vendidas en 2021, según anunció CNN.
Si bien es cierto en términos generales el 2021 fue un año de precios récord históricos, para poder determinar si hubo beneficio o no se debe analizar este fenómeno desde dos puntos de vista: El que vendió y el que compro una propiedad.
Los propietarios vieron que los precios promedio de las casas se dispararon casi un 20% durante el tercer trimestre del 2021, en comparación con el mismo trimestre de 2020, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Fue el mayor aumento anual del precio de la vivienda en la historia del índice de precios de la vivienda de la agencia. Y, en algunos mercados de estados específicos, el aumento de precios fue hasta del doble.
Las casas también se vendieron a un ritmo récord. Los vendedores a menudo presentaron múltiples ofertas competitivas y ofertas en efectivo. Incluso las casas que estaban muy deterioradas o estaban quemadas se vendieron rápidamente y en cantidades que estaban muy por encima del precio de venta.
Para los compradores, fue una historia diferente. Si bien las tasas hipotecarias comenzaron el año en mínimos históricos, fue difícil incluso encontrar una casa para comprar. El inventario de viviendas disponibles alcanzó un mínimo histórico a principios de año y la competencia fue extremadamente dura.
Sin embargo, este comportamiento del mercado inmobiliario podría cambiar en el 2022. A continuación, algunas variables que deberíamos considerar al momento de pensar en una inversión inmobiliaria.
No más tasas hipotecarias bajas
El año 2021 comenzó con las tasas de interés más bajas registradas, con tasas promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años en 2,65%. Pero no duraro
n mucho. Para el 1 de abril del mismo año, ya habían alcanzado un máximo del 3,18%. Las tasas han fluctuado desde entonces, con el plazo de 30 años con un promedio alrededor de 3,05%, hacia fines de año, según Freddie Mac, funcionario de la Reserva Federal. Y podemos esperar que las tasas suban aún más en el año 2022.
La Reserva Federal dio varias señales de que su política monetaria pandémica llegará a su fin mientras trabaja para frenar la inflación. En última instancia, eso hará que las tasas de interés suban.
El inventario de vivienda en Estados Unidos seguirá siendo escaso
Aunque hubo más propiedades disponibles a medida que la temporada de compra de viviendas de primavera se calentó este año, también hubo más personas que buscan comprar, creando una competencia feroz y empujando los precios hacia las nubes.
El inventario estará más ajustado en el extremo inferior del mercado. Las casas con un precio inferior a US$ 200.000 serán difíciles de conseguir, con la cantidad de propiedades disponibles cayendo un 19% el 2021 en comparación con el año 2020, mientras que hubo un aumento en los precios promedio del 80% para las casas por encima de US$ 600.000, según House Canary, una compañía que ofrece datos inmobiliarios.
Si bien se espera que el inventario mejore en 2022, no se espera que mejore mucho. El inventario seguirá siendo limitado y crecerá solo un 0,3% en 2022, según un pronóstico de Realtor.com.
Los precios de las viviendas seguirán subiendo
Si bien no veremos las ganancias de dos dígitos que se obtuvieron el año pasado, se espera que los precios sigan aumentando en 2022 a un ritmo ligeramente más moderado.
Un grupo de los 20 principales expertos en economía y vivienda reunidos por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) proyectó que los precios medios de las viviendas aumentarán un 5,7% el 2022. Los participantes de la encuesta de NAR dijeron que esperan que el mercado de la vivienda y la economía en general se vayan normalizando el próximo año conforme la Reserva Federal intenta controlar la inflación.
"La desaceleración del crecimiento de los precios será en parte consecuencia de los aumentos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal", dijo un portavoz de la NAR.
Los compradores de vivienda en Estados Unidos seguirán enfrentando desafíos
"Los constructores se están enfocando más en casas de alto precio, con el porcentaje vendido por menos de US$ 300.000 cayendo a solo 14% desde 33% hace un año", dijo Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union.
Pero muchos compradores de vivienda esperanzados están diciendo que estarán de regreso en la primavera, armados con el conocimiento que obtuvieron de una búsqueda frustrada el año pasado, según una encuesta reciente de Realtor.com
"A pesar de un año desafiante, los aspirantes a compradores de vivienda por primera vez son sorprendentemente optimistas sobre 2022 ", dijo George Ratiu, gerente de investigación económica de Realtor.com. "Ellos ven el año 2022 como una nueva oportunidad para hacer realidad sus sueños de ser propietarios de una casa".
Dentro de este panorama el inversionista no residente debe mantenerse a la expectativa y bien asesorado, para lograr colocar su inversión en modalidades de compra que rentabilicen su capital.
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